SHUXINGVIP 综合物业管理系统

面向商铺租赁与住宅小区的专业物业管理平台 — 从入门到精通的完整操作指南

💡 什么是 SHUXINGVIP PMS

SHUXINGVIP 综合物业管理系统是一套面向商铺租赁与住宅小区的专业物业管理SaaS平台，覆盖物业管理全生命周期——从商铺招商、合同签订、费用收缴，到维修保洁、安保巡检、社区运营，一站式解决物业管理的所有需求。

🗂️ 系统功能全景

以下是系统 80 个功能模块的完整分类，点击左侧导航可跳转至对应章节的详细操作说明。

🔄 核心业务流转

商铺租赁业务的核心流转路径如下，理解这条主线就能掌握系统 80% 的操作逻辑：

🔐 登录与注册

如何登录系统

1. 打开浏览器推荐使用 Chrome / Edge / Safari 最新版本，访问 https://pm.shuxing.vip
2. 输入账号密码在登录页面输入管理员分配的邮箱和密码，点击「登录」按钮
3. 进入首页登录成功后自动跳转至系统首页仪表盘，即可开始使用

修改密码

1. 点击右上角头像在页面右上角找到您的头像/姓名，点击展开下拉菜单
2. 选择「修改密码」在弹出对话框中输入旧密码和新密码，确认保存

忘记密码

如忘记密码，请联系系统管理员重置。管理员可在「系统设置 → 用户管理」中为您重置密码。

📊 首页概览

登录后首先看到的是系统首页仪表盘，这里集中展示了物业运营的关键数据：

🏢 楼栋管理

楼栋是商铺的物理载体，必须先创建楼栋才能录入商铺。

新建楼栋

1. 进入楼栋管理左侧菜单：核心业务 → 楼栋管理
2. 点击「新增楼栋」在页面右上角找到蓝色「新增楼栋」按钮并点击
3. 填写楼栋信息输入楼栋名称、楼层数、地址、描述等信息
4. 保存确认信息无误后点击「确定」保存

编辑/删除楼栋

在楼栋列表中，每行右侧有「编辑」和「删除」操作按钮。删除楼栋前需确保该楼栋下没有商铺。

🏪 商铺管理

商铺是租赁业务的核心实体。每个商铺必须归属于某个楼栋，并记录面积、租金等关键信息。

新增商铺

1. 进入商铺管理左侧菜单：核心业务 → 商铺管理
2. 点击「新增商铺」填写商铺编号、名称、所属楼栋、面积、月租金、状态（空置/已租）
3. 保存点击「确定」完成商铺创建

批量导入商铺

1. 准备Excel文件按系统模板格式整理商铺数据（编号/名称/楼栋/面积/租金等列）
2. 点击「导入」选择Excel文件上传，系统自动解析并批量创建商铺

商铺统计

点击「统计」按钮可查看商铺出租率、空置率、租金收入分布等汇总数据。

📄 合同管理

合同管理是整个系统的业务核心，关联商铺、账单、收款三大模块。合同签订后可自动生成账单。

新建合同

1. 进入合同管理左侧菜单：核心业务 → 合同管理
2. 点击「新建合同」选择商铺、填写租户信息、租期、月租金、押金金额、递增规则、免租期等
3. 保存为草稿合同先保存为草稿状态，确认信息无误后再激活

激活合同（重要！）

1. 找到目标合同在合同列表中找到状态为「草稿」的合同
2. 点击「激活」系统将自动按租期生成所有月度账单
3. 确认账单激活后跳转至账单列表，确认生成的账单金额和日期正确

合同续租

合同到期前，点击合同操作栏的「续租」按钮，设置新租期和新月租金，确认后续租合同自动生效并生成新账单。

合同终止/退租

1. 点击「终止」在合同操作中选择「终止合同」，填写终止原因
2. 退租结算系统自动计算：应退押金、未缴账单、滞纳金等，生成结算报告
3. 执行结算确认结算金额无误后执行退租结算，商铺状态改为空置

批量操作

支持批量激活、批量终止、批量续租——勾选多个合同后点击对应的批量操作按钮。

合同打印

点击合同详情中的「打印」按钮，系统生成格式化的合同文本（HTML页面），可直接打印或保存为PDF。

合同模板

在「核心业务 → 合同模板」中可创建标准合同模板，支持变量填充（如租户姓名、商铺编号等），签署新合同时可一键套用模板。

💰 账单管理

账单是收款的前置环节。合同激活后自动生成月度账单，也可手动创建（如水电公摊等）。

查看账单

进入「核心业务 → 账单管理」，可按状态筛选：

• 待缴 尚未支付的账单
• 已缴 已完成收款的账单
• 逾期 超过缴费截止日的账单
• 已取消 被手动取消的账单

单笔缴费

1. 找到待缴账单在账单列表中点击目标账单的「缴费」按钮
2. 选择支付方式支持现金、转账、微信、支付宝等
3. 确认收款确认金额无误后提交，账单状态变为「已缴」

批量缴费

勾选多个待缴账单，点击「批量缴费」一次性处理多笔账单。

滞纳金

逾期账单会自动按日计算滞纳金（费率可在系统设置中配置）。如需重新计算，点击账单详情的「重新计算滞纳金」按钮。

公摊水电

1. 计算公摊点击「计算公摊水电」，系统按面积比例分摊公共水电费
2. 生成账单确认分摊结果后点击「生成公摊账单」，每户生成一条公摊账单

💳 收款管理

收款记录与账单缴费关联，每笔收款可打印收据。

新增收款

1. 进入收款管理左侧菜单：核心业务 → 收款管理
2. 点击「新增收款」选择关联账单、支付方式、金额、备注
3. 保存确认后收款入账，对应账单自动标记为「已缴」

打印收据

在收款列表中点击「打印收据」，系统生成格式化的收款凭证，可打印留存。也支持「批量打印收据」。

💸 支出管理

记录物业日常支出，支持月度汇总与分类统计。

新增支出

1. 进入支出管理左侧菜单：核心业务 → 支出管理
2. 点击「新增支出」填写支出类别（人工/材料/办公/维修等）、金额、日期、说明
3. 保存确认后支出记录入账

月度汇总

点击「月度汇总」可查看按月、按分类的支出汇总报表。

🔒 押金管理

管理商铺租户缴纳的押金，支持退款、扣款、没收三种操作。

新增押金

在签订合同时录入押金金额，或在押金管理页面手动新增。

押金操作

🔧 维修工单

管理物业维修的全流程——从报修到完工评价。

创建维修工单

1. 进入维修工单左侧菜单：物业服务 → 维修工单
2. 点击「创建工单」填写报修商铺、问题描述、紧急程度、上传照片
3. 派单选择维修人员，点击「派单」将工单分配给维修工
4. 更新状态维修工处理后更新状态为「处理中」→「已完成」
5. 评价租户或管理员对维修结果进行满意度评价

🧹 保洁服务

管理保洁订单从创建到验收的全流程，比维修工单多了验收环节。

🔌 抄表与水电费率

管理商铺水电表读数，自动计算水电费用并生成账单。

配置水电费率

1. 进入水电费率左侧菜单：物业服务 → 水电费率配置
2. 新增费率设置水费单价（元/吨）和电费单价（元/度），可按楼栋设置不同费率

抄表操作

1. 进入抄表管理左侧菜单：物业服务 → 抄表管理
2. 新增抄表记录选择商铺、表类型（水表/电表），输入本次读数，系统自动计算用量
3. 生成账单可单条生成或批量生成水电费账单

🅿️ 停车场管理

管理车位、月卡、车辆出入场记录和收费统计。

核心功能

🛡️ 安保服务

管理巡更路线、巡更签到、安保事件处理和保安排班。

巡更管理

1. 创建巡更路线设置路线名称和包含的巡更点
2. 安保人员签到到达巡更点后扫码或手动签到，系统记录签到时间和位置
3. 查看巡更统计统计各路线完成率、漏检点、平均巡更时长

安保事件

上报安保事件（如入侵、火灾、纠纷等），指派处理人，处理完成后审核结案。

🔦 物业巡检

制定巡检计划、分配巡检任务、提交巡检结果，发现问题创建整改单。

⚙️ 设备维保管理

管理物业内所有设备（电梯、消防、空调等）的台账、维保计划和维保记录。

核心功能

• 设备台账：记录设备型号、位置、购买日期、保修期等
• 设备二维码：一键生成设备二维码，扫码可查看设备信息和维保记录
• 维保计划：设置定期维保周期（如每月/每季度），到期自动提醒
• 备件库存：管理备品备件的库存数量和领用记录

📢 社区公告

发布物业公告、停水停电通知、活动公告等，支持多渠道推送。

发布公告

1. 进入社区公告左侧菜单：社区运营 → 社区公告
2. 点击「发布公告」填写标题、内容、类型（通知/公告/活动）、是否置顶
3. 发布点击「发布」，公告推送至小程序和租客门户

阅读统计

在公告详情中可查看阅读人数和阅读率，了解公告触达效果。

🎉 社区活动

组织社区活动（如中秋晚会、亲子运动会），管理报名和签到。

1. 创建活动填写活动名称、时间、地点、人数上限、报名截止时间
2. 用户报名租户/业主通过小程序报名参加
3. 管理报名管理员在后台查看报名列表，可手动审核或调整状态

📋 投诉与建议

管理租户/业主提交的投诉和建议，确保每一条都有回应。

1. 查看投诉列表左侧菜单：社区运营 → 投诉与建议
2. 指派处理人将投诉分配给对应部门/人员处理
3. 更新状态处理中 → 已解决，填写处理结果

🗳️ 投票管理

发起业主投票（如物业费调价、公共设施改造），统计投票结果。

1. 创建投票设置投票标题、选项、截止时间、是否匿名
2. 业主投票小程序端或门户端投票
3. 查看结果管理员查看实时投票统计和各选项占比

🚪 访客管理

登记访客信息，管理签到签出，保障社区安全。

1. 新增访客填写访客姓名、手机号、拜访对象、来访事由
2. 访客签到访客到达后点击「签到」
3. 访客签出访客离开时点击「签出」

🔍 失物招领

管理丢失物品和拾得物品的登记、审核、认领全流程。管理端和小程序端均可发布。

🛠️ 装修管理

管理租户装修申请，从审批到施工巡查再到验收退还保证金的完整流程。

🏟️ 场地预约

管理公共场地（会议室、活动室、篮球场等）的预约使用。

1. 创建场地设置场地名称、容量、开放时段、收费标准
2. 配置资源关联可用设施（如投影仪、音响）
3. 处理预约审核小程序端提交的预约申请，确认或拒绝

🏘️ 住宅小区管理

住宅小区管理是独立于商铺租赁的业务模块，覆盖「小区→楼栋→房号→住户」四层结构。

创建小区

1. 进入小区管理左侧菜单：住宅小区 → 小区管理
2. 新增小区填写小区名称、地址、总户数、物业费标准等

批量生成房号

这是住宅管理的高效功能——输入楼栋数、每层户数、起止楼层，系统一键生成所有房号。

1. 在小区详情中点击「批量生成房号」例如：3栋楼，每栋2单元，每单元18层×4户 → 自动生成864个房号

住户管理

管理住户入住/搬离、导入导出住户信息。住户关联房号，支持手机号搜索。

二维码

每个房号可生成专属二维码，住户扫码即可查看该房号的账单和缴费信息。支持「批量打印二维码」。

⚡ 住宅抄表

住宅抄表采用「任务制」——管理员创建抄表任务，指派抄表员执行。

抄表流程

1. 创建抄表任务选择小区/楼栋、抄表月份、指派抄表员
2. 执行抄表抄表员在手机端或小程序逐户录入读数，支持批量提交
3. 自动计费系统根据计费配置自动计算每户应缴金额

💳 住宅缴费

住户可通过微信支付或现金缴纳物业费、水电费等。

微信支付

住户在小程序或H5门户中查看账单，点击「微信支付」完成缴费。

现金缴费

物业管理员在后台录入现金缴费记录，账单自动标记为已缴。

统计

可查看收费率统计和欠费排名，了解各户缴费情况。

📈 财务驾驶舱

财务驾驶舱是管理者的核心工具，一目了然掌握物业财务全貌。

财务总览

进入「财务中心 → 财务驾驶舱」，可查看：

• 本月营收 / 本月支出 / 净利润
• 待收金额 / 逾期金额
• 月度营收趋势图

财务对账

对比银行流水与系统账单，自动匹配或手动调整，确保账实相符。

财务分析（高级）

🧾 发票管理

管理发票的开具、核验和作废。

1. 新增发票关联收款记录，填写发票抬头、税号、金额
2. 发票核验核对发票信息与收款是否一致
3. 发票作废错误发票可作废，系统记录作废原因

💼 预算管理

制定年度/月度预算，跟踪预算执行情况，超支预警。

1. 创建预算设置预算期间、分类（人工/维修/办公等）、金额
2. 提交审批预算需经审批流通过后才生效
3. 查看执行实时对比预算额与实际支出，超支自动预警

📋 凭证管理

管理会计凭证的创建、过账和作废。支持从收款/支出自动生成凭证。

1. 创建凭证手动录入借贷方科目和金额
2. 自动生成收款→生成凭证 / 支出→生成凭证，减少手工操作
3. 过账/作废过账后凭证生效进入账簿；错误凭证可作废

🏦 资金账户

管理银行账户、交易流水、自动对账和手动匹配。

1. 创建资金账户录入银行账户信息（开户行、账号、期初余额）
2. 导入流水从银行对账单导入交易流水
3. 自动/手动对账系统自动匹配流水与账单；未匹配项手动调整

📢 费用公示

按法规要求公开物业费用使用情况，保障业主知情权。

公示维度包括：支出公示、收入公示、维修公示、公摊公示。数据自动从系统业务模块聚合生成。

🚨 预警中心

预警中心汇集所有需关注的风险事项，避免遗漏。

🔔 通知中心

管理系统内所有通知的推送和查看，支持4大推送渠道。

推送渠道

通知偏好

每个用户可自行设置接收哪些类型的通知（如：只接收账单逾期通知，不接收日常公告）。

消息模板

在「通知中心 → 消息模板」中可自定义各类型通知的文案模板，支持变量替换（如 {租户名}、{金额}）。

⭐ 工单回访

对已完成的维修/保洁工单进行满意度回访和统计。

回访统计

• 评分分布：1~5星评价占比
• 满意度趋势：月度满意度变化曲线
• 分类统计：按维修类型统计满意度
• 逾期未回访：列出超时未回访的工单

⭐ 信用评分

根据租户的缴费记录、违约记录等维度自动计算信用评分。

• 评分范围：0~100分
• 影响因素：按时缴费加分，逾期扣分，违约重扣
• 支持手动「刷新评分」重新计算

📱 小程序管理

管理微信小程序端的配置、功能开关、轮播图、公告和可视化页面编辑。

功能开关

在「小程序管理 → 功能开关」中可控制小程序端各功能的显示/隐藏：

• 📋 基础服务：报修、投诉、管家联系
• 💳 生活缴费：账单查询、在线支付
• 🏘️ 社区服务：房源、失物招领、投票、活动
• ⚡ 便捷服务：抄表查询、访客邀请
• 🎮 互动功能：签到、积分、社区帖子

CMS管理

管理小程序首页的轮播图和公告，支持排序和启用/禁用。

可视化页面编辑器

拖拽式编辑小程序页面布局——左侧组件面板选择组件，中间手机画布实时预览，右侧编辑属性。支持11种基础组件。

🌐 租客门户

租客门户是面向租客的H5移动端网站，租客通过手机验证码登录，可自助完成：

租客登录流程

1. 访问门户租客访问门户地址，输入手机号
2. 获取验证码点击「发送验证码」，收到短信后输入
3. 绑定商铺首次登录需绑定所租商铺（输入商铺编号或管理员已预绑定）

📡 IoT设备管理

管理智能水表、电表等IoT设备，实现远程自动抄表。

核心功能

• 设备管理：增删改查IoT设备，生成设备密钥
• 状态监控：设备在线/离线状态总览，状态历史查询
• 数据上报：设备端自动上报读数，系统记录日志
• 心跳检测：设备定期发送心跳，离线自动告警

⚙️ 系统设置

系统设置是整个系统的参数中枢，配置正确才能确保业务流程正常运行。

设置分类

测试通知渠道

1. 配置渠道参数如SMTP服务器、阿里云AccessKey等
2. 点击「测试」系统发送测试消息，验证配置是否正确

🔐 角色权限管理

通过RBAC（基于角色的访问控制）实现精细化权限管理。

创建角色

1. 进入角色管理左侧菜单：系统设置 → 角色权限
2. 新建角色输入角色名称（如：财务主管、维修主管）
3. 勾选权限在权限树中勾选该角色可访问的功能模块
4. 保存将角色分配给员工，员工即可看到对应菜单

✅ 审批中心

管理预算、退租等需要审批的业务流程。

审批操作

1. 查看待审批进入「审批中心」查看待处理的审批事项
2. 审批通过/驳回查看审批详情后，点击「通过」或「驳回」
3. 撤销审批提交人可在审批前撤销自己的审批申请

📋 员工考勤

管理物业员工的出勤记录和统计。

• 新增考勤记录（签到/签退）
• 月度考勤统计（出勤天数、迟到次数、早退次数）
• 员工考勤报表导出

🏗️ 租户管理（超管）

仅超级管理员可见。管理SaaS平台上的所有租户（物业公司）。

租户操作

套餐体系

👥 后台用户管理（超管）

管理系统后台的所有用户账号，包括创建、编辑、删除和角色分配。

1. 创建用户填写姓名、邮箱、密码、所属租户、角色
2. 编辑用户修改用户信息和角色权限
3. 删除用户删除后该用户无法登录系统

📝 日志管理

查看系统运行日志和操作日志，确保操作可追溯。

操作日志

记录所有用户的操作行为（谁、何时、做了什么），支持按模块、操作类型、时间范围筛选。

系统日志

记录系统运行状态、错误信息和异常，支持日志级别筛选（INFO/WARNING/ERROR）、趋势分析和日志追踪。

📋 招商线索管理

管理商铺招商的线索、跟进和转化。

线索生命周期

转化漏斗统计可查看各阶段的转化率，优化招商策略。

📺 大屏看板

适用于物业中心大屏展示，实时展示关键运营数据——出租率、营收、工单处理率等。

进入「首页 → 大屏看板」或直接访问看板页面，全屏展示效果最佳。

❓ 常见问题

📖 术语表

⌨️ 快捷操作